Le viager est un marché immobilier en croissance de 5% chaque année en France et représenterait plus de 5 000 ventes annuelles, soit 0,5% des ventes immobilières. Il procure un bon complément de revenus aux seniors et une jolie rentabilité aux investisseurs. Découvrez ses spécificités.
Différence entre viager libre et occupé
Deux types de règles en viager existent :
- Le viager « libre » : Dès la signature de la vente, vous jouissez du bien vous permettant de le louer ou l’occuper.
- Le viager « occupé » : Il constitue le cas le plus fréquent. Le vendeur (appelé le « crédirentier ») en viager occupé continue alors de résider dans l’habitation et perçoit une rente mensuelle, trimestrielle ou annuelle. Une réserve d’usufruit lui permet par ailleurs de louer le bien et d’en récolter les loyers (lors de l’intégration d’une maison de retraite par exemple). Contrairement au viager « libre », l’acquéreur (appelé le « débirentier ») ne pourra donc occuper les lieux qu’à compter du décès du vendeur.
Qui supporte les charges liées à l’habitation ?
Concernant le viager libre, toutes les charges liées à l’usage de l’habitation (impôts, taxes, factures, etc.), tout comme l’entretien demeurent à la charge de l’acheteur.
Dans le cas d’un viager occupé avec usufruit, l’acquéreur prend en compte les importantes réparations, tandis que le vendeur supportera les réparations et entretiens courants du bien (sauf si il libère le logement vendu), les taxes et factures énergétiques.
S’il s’agit d’un viager occupé avec droit d’usage, la taxe foncière tout comme l’éventuelle taxe d’enlèvement des ordures ménagères restent à charge de l’acheteur (sauf clause contraire prévue dans l’acte).
Loterie immobilière ?
Lors de la signature du contrat de vente en viager, vous pourrez être contraint de régler un montant (dit « bouquet ») égal à près de 30 % de la valeur totale du bien.
Quoi qu’il advienne, vous verserez une rente au vendeur jusqu’à son décès. Le notaire en fixera le montant selon différents critères tels que l’âge mais aussi l’espérance de vie du vendeur. La valeur du bien et les loyers qu’il pourrait percevoir si le logement était loué entrent également en jeu.
Si le crédirentier vit plus longtemps que l’espérance qui lui est donnée, alors vous paierez plus que la valeur du bien… A contrario, s’il décède avant le terme de son espérance de vie, vous aurez fait une bonne affaire !
Le saviez-vous ? Le notaire prévoit une hypothèque sur le bien vendu en viager, nommée « privilège de vendeur », permettant au vendeur de retrouver son bien en cas de non-paiement de la rente par l’acheteur.
Attribut imprédictible du viager
Au regard de la loi, la vente en viager n’est valable que lorsque le décès du vendeur est imprévisible ! En effet, si le vendeur décède dans les 20 jours suivant la signature de l’acte, la loi considèrera que cet événement était prévisible et que la vente en viager est caduque !
Quid de la fiscalité du viager ?
Ce que l’on appelle les « rentes viagères » sont soumises à l’impôt sur les revenus pour une partie de leur montant, comprise entre 30 et 70% et diminuent avec l’âge du vendeur ; Avant 50 ans, le taux s’élève à 30%. Il passe à 50% de 50 à 59 ans, à 60% de 60 à 69 ans et à 70% à partir de 70 ans. Dans ce dernier cas, cela signifie que seul 30% du montant de la rente est taxé.
L’analyse : « Ce placement souvent méconnu continue de se développer chaque année en raison de son attractivité pour les investisseurs et des réponses qu’apporte le viager aux crédirentiers en recherche de solutions pour améliorer leur confort de vie et leur protection ».
